De onderhandeling

Om een reëel bod te kunnen doen moet je een goed idee hebben van de waarde van de woning. Bij het Kadaster kun je eenvoudig een koopsommenoverzicht van de betreffende straat opvragen. Zo zie je wanneer en voor welk bedrag andere woningen in de straat verkocht zijn. Dit kan wellicht helpen met het bepalen van de koopprijs. Ben je zelf niet de sterkste onderhandelaar, dan is het misschien verstandig om de onderhandelprocedure uit handen te geven en met een aankopend makelaar in zee te gaan. Je kunt dan met je eigen makelaar een afspraak maken tot welk bedrag je wilt gaan.

Onderhandelen woning


Veel mensen denken dat als zij een bod op een woning uitbrengen, ze direct in onderhandeling zijn. Dat is niet zo. De onderhandelingen beginnen pas zodra de verkoper op jouw bod gereageerd heeft en met een tegenbod komt. Ook wordt verondersteld dat als je eenmaal in onderhandeling bent, er niemand anders meer tussen kan komen. In de praktijk hoeft dit niet altijd zo te zijn. Het kan gebeuren dat iemand anders eveneens een bod op de woning uitbrengt, terwijl jij aan het onderhandelen over de koopwoning bent. Hieraan is in juridisch opzicht niets te doen. De andere partij die een bod op de woning uit heeft gebracht krijgt overigens de hoogte van jouw bod niet te horen.

Bij het onderhandelen over het huis zijn er naast prijsonderhandelingen nog tal andere zaken waarover onderhandeld kan worden. Denk bijvoorbeeld aan de termijn waarin je de woning kunt betreden. Daarnaast moet je kenbaar maken wat de ontbindende voorwaarden zijn die later in het voorlopige koopcontract worden opgenomen. Leg mondelinge afspraken altijd vast op papier. Zo weten beide partijen exact wat er afgesproken is.

Als je in onderhandeling gaat is het verstandig om een taxatierapport te laten opstellen. Een taxatierapport is sowieso verplicht wanneer je een hypotheek gaat aanvragen. Indien het een oudere woning betreft kun je ook kiezen voor een bouwkundige keuring. Dit kan overigens ook in een later stadium gebeuren. Ben je van plan een bouwkundig rapport te laten opstellen, dan moet je dit wel tijdens de onderhandelperiode aangeven.

Het taxatierapport


Bij een hypotheek dient de woning als onderpand voor de lening. De woning moet dus ‘waarde’ genoeg hebben om als onderpand te kunnen dienen. Om daar volkomen zeker van te zijn wordt een taxatierapport opgesteld. Dit mag niet door de eigen of door de verkopende makelaar gedaan worden, maar moet door een onafhankelijke taxateur gebeuren. De kosten van een taxatierapport staan niet vast en kunnen per taxateur verschillen. De koper moet de kosten van het taxatierapport betalen.



Een taxatierapport bevat informatie over de volgende onderwerpen:

  • De opdracht / doel van de taxatie
  • Het object (nieuwbouw, verbouwing, verbetering)
  • Waardering pand / omschrijving object en omgeving
  • Bijzondere aandachtspunten / Onderhoudstoestanden
  • Privaatrechtelijke aspecten / publiekrechterlijke aspecten
  • Verontreiniging
  • Onderbouwing waardeoordeel

Taxateurs brengen over het algemeen 0,185% van de getaxeerde waarde in rekening. Sinds enkele jaren werken taxateurs steeds vaker met een vast bedrag.

De standaard taxatie wordt gebruikt voor het oversluiten van een hypotheek en als advies-/informatiestuk bij de aankoop van een nieuwe woning. Deze taxatie is conform het normblad ‘taxatierapport financieringen woonruimte model 2011’.

Taxatietarieven

Voor het uitvoeren van een taxatie bestaan geen vaste tarieven. Wel kun je, wanneer je een afspraak maakt voor het uitvoeren van een taxatie, met de taxateur meteen afspraken maken over het tarief dat je voor de taxatie moet betalen. Op die manier weet je vooraf waar je aan toe bent.

Het bouwkundig rapport


In de praktijk komt het nauwelijks voor dat een bouwkundig rapport wordt geëist. Dit wordt (om voor NHG in aanmerking te komen) alleen verplicht gesteld als daartoe een directe aanleiding is. Bijvoorbeeld wanneer de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10 procent van de onderhandse verkoopwaarde. Als je een appartement wil kopen dat vóór 1940 is gebouwd, dan moet je om voor NHG in aanmerking te komen wel een bouwkundig rapport laten opstellen.

Het opstellen van een bouwkundig rapport is handig. Het laat je zien met welke kosten je nu en in de nabije toekomst rekening moet houden. De kosten van een bouwkundige keuring zijn mee te financieren in de hypotheek, maar in beginsel niet fiscaal aftrekbaar. De prijs voor het opstellen van een bouwkundig rapport is afhankelijk van de grootte van de woning. Je moet rekening houden met een bedrag ergens tussen de 200 en 500 euro.



Het volgende wordt meegenomen in een bouwkundig rapport:

  • Fundering, kruipruimte & gevel
  • Daken, goten & overstekken
  • Gas, water, licht, elektra & installaties
  • De verschillende bouwlagen

Over de vraagprijs kan worden onderhandeld, waardoor de prijs kan zakken. Voordat je aan de onderhandeling begint is het raadzaam te bepalen hoeveel je voor het huis over hebt en tot hoe ver je bereid bent te gaan. Laat nooit merken wat je uiterste prijs is of dat je helemaal weg bent van het huis.
Bij het uitbrengen van een bod moet je in elk geval rekening houden met de volgende zaken:

  • Een complete beschrijving van het eigendom
  • De prijs die je biedt voor de woning
  • Het voorbehoud dat je de financiering rond kunt krijgen
  • Een lijst roerende zaken, hierop staat alles wat je bij de koop inbegrepen wilt hebben en wat de eigenaar heeft beloofd achter te laten
  • Een voorstel voor de datum van overdracht
  • De geldigheidsduur van het bod (drie tot vijf dagen)

De verkopende partij is nu aan de beurt om op jouw bod te reageren. Dit kan op drie manieren:
1. Je bod wordt afgewezen
2. Je bod wordt geaccepteerd
3. Er volgt een tegenbod

In het geval van een tegenbod, is de verkopende partij verplicht om alleen met jou te onderhandelen. Het oude bod vervalt hierdoor en je hebt drie manieren om op het tegenbod te reageren:
1. Je gaat er niet op in en ziet zo van de koop af
2. Je accepteert het tegenbod
3. Je doet een nieuw bod
De verkopende partij kan nu opnieuw op bovenstaande wijze op jouw tegenbod reageren, net zo lang tot een van de partijen het bod accepteert of afwijst.

Wordt er uiteindelijk een bod geaccepteerd, dan is het tijd voor het opmaken van het voorlopige koopcontract. Je hebt dan drie dagen bedenktijd, waarna de koop definitief wordt. Breng je een bod uit onder voorbehoud van financiering, dan heb je vervolgens drie weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Mocht dit niet lukken dan kun je kosteloos van de koop afzien. Accepteert de verkoper je bod, dan is de verkoop van het huis tot stand gekomen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *